Không phải căn hộ nào cũng phù hợp mô hình Airbnb/homestay. Đây là những tiêu chí Casaco dùng khi đánh giá một căn hộ trước khi nhận vận hành.
Với khách ngắn hạn, khoảng cách tới trung tâm, sân bay, hoặc khu vực kinh doanh/du lịch quan trọng hơn diện tích căn hộ. Tại TP.HCM, hai khu vực khai thác ổn định nhất hiện nay là Quận 1 (trung tâm, gần phố đi bộ, phù hợp khách công tác và du lịch) và Phú Mỹ Hưng Quận 7 (yên tĩnh, gần khu văn phòng, phù hợp khách ở dài ngày và gia đình).
Nguyên tắc nhanh: căn hộ cách trung tâm hoặc trục giao thông chính quá 20–25 phút di chuyển thường có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm, trừ khi ở gần điểm thu hút riêng (khu công nghiệp, bệnh viện quốc tế, trường quốc tế).
| Loại hình | Đối tượng khách phù hợp | Mức độ khai thác |
|---|---|---|
| Studio 25–35m² | Khách solo, công tác ngắn ngày | Cao — vòng quay nhanh, giá vừa túi tiền |
| 1 phòng ngủ 40–55m² | Cặp đôi, khách công tác dài ngày | Cao — nhu cầu ổn định quanh năm |
| 2 phòng ngủ 55–75m² | Gia đình nhỏ, nhóm bạn | Trung bình — cần vị trí và tiện ích tốt |
| Penthouse / 3PN+ | Nhóm lớn, dịp đặc biệt | Thấp hơn nhưng giá trị mỗi booking cao |
Đây là bước kiểm tra bắt buộc trước khi xuống tiền — nhiều chung cư tại TP.HCM có quy định nội bộ hạn chế hoặc cấm hoàn toàn việc cho khách lưu trú ngắn ngày. Nên kiểm tra nội quy quản lý tòa nhà và tham khảo các căn hộ đã và đang cho thuê ngắn hạn thành công trong cùng tòa trước khi quyết định.
Căn hộ đã có nội thất cơ bản (điều hòa, bếp, tủ lạnh) giúp giảm đáng kể vốn đầu tư ban đầu. Căn hộ thô cần setup toàn bộ — chi phí này cần được tính vào bài toán ROI, không phải chi phí phát sinh "bất ngờ" sau này.