Cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, theo giờ đang bị siết chặt dần — nhà đầu tư cần hiểu rõ ranh giới pháp lý trước khi rót vốn.
Vài năm gần đây, mô hình cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, theo tuần kiểu Airbnb nở rộ ở cả TP.HCM lẫn Hà Nội vì lợi suất khai thác thường hấp dẫn hơn cho thuê dài hạn truyền thống. Nhưng đi cùng với đó là một thực tế nhiều nhà đầu tư cá nhân bỏ qua: chung cư là loại hình bất động sản có mục đích sử dụng để ở, và việc khai thác kinh doanh lưu trú ngắn ngày tại đây đang tồn tại nhiều lớp rủi ro pháp lý chưa được quy định thống nhất, rõ ràng trên toàn quốc.
Bài viết này không nhằm khẳng định cho thuê ngắn hạn tại chung cư là hợp pháp hay bất hợp pháp một cách tuyệt đối, mà giúp nhà đầu tư nhìn ra các điểm rủi ro cụ thể để tự đánh giá mức độ chấp nhận được với dự án mình đang hoặc sắp đầu tư.
Theo quy định pháp luật về nhà ở hiện hành, căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng và sử dụng với mục đích để ở. Việc khai thác cho khách lưu trú ngắn ngày, luân chuyển liên tục, có tính chất tương tự dịch vụ lưu trú du lịch, ở một số địa phương và một số dự án bị xem là sử dụng sai mục đích căn hộ, dù chủ sở hữu vẫn đứng tên hợp pháp.
Đây là điểm mấu chốt khiến nhiều chủ nhà bị ban quản trị, ban quản lý tòa nhà, thậm chí chính quyền địa phương yêu cầu dừng hoạt động, dù họ có sổ hồng hợp lệ và không vi phạm về xây dựng.
Ngay cả khi pháp luật chung chưa có quy định cấm tuyệt đối, mỗi chung cư đều có nội quy quản lý vận hành riêng do chủ đầu tư hoặc ban quản trị ban hành. Không ít dự án đã đưa điều khoản cấm hoặc hạn chế cho thuê ngắn hạn vào nội quy tòa nhà, quy chế sử dụng thẻ ra vào, thang máy, bãi xe.
Rủi ro ở đây không nằm ở luật, mà nằm ở việc chủ căn hộ không kiểm tra kỹ quy chế nội bộ trước khi mua hoặc thuê lại để kinh doanh.
Khách lưu trú ngắn ngày thường không gắn bó lâu dài với tòa nhà, dễ phát sinh mâu thuẫn về tiếng ồn, an ninh, vệ sinh chung. Khi số lượng căn hộ cho thuê ngắn hạn trong một tòa nhà tăng lên, phản ứng từ cư dân thường trực thường mạnh dần theo thời gian, dẫn đến áp lực buộc ban quản lý siết chặt quy định, kể cả khi trước đó chưa có vấn đề gì.
Hoạt động lưu trú có tính chất kinh doanh dịch vụ lưu trú, dù ở quy mô căn hộ đơn lẻ, thường kéo theo yêu cầu cao hơn về phương án phòng cháy chữa cháy, biển báo, lối thoát hiểm so với căn hộ để ở thông thường. Đây là phần nhiều nhà đầu tư cá nhân bỏ qua vì nghĩ đơn giản là cho thuê nhà mình, trong khi thực tế cơ quan chức năng có thể xem xét dưới góc độ hoạt động kinh doanh lưu trú nếu có khiếu nại hoặc kiểm tra đột xuất.
Về nguyên tắc, thu nhập từ cho thuê tài sản, bao gồm cho thuê ngắn hạn, đều phát sinh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định. Nhiều chủ nhà vận hành nhỏ lẻ qua các nền tảng đặt phòng trực tuyến chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này, tiềm ẩn rủi ro truy thu về sau khi cơ quan thuế tăng cường phối hợp dữ liệu với các nền tảng.
| Yếu tố | Căn hộ chung cư để ở | Căn hộ dịch vụ / condotel có pháp lý lưu trú rõ ràng |
|---|---|---|
| Mục đích sử dụng theo giấy tờ | Để ở | Lưu trú, dịch vụ |
| Quy chế cho thuê ngắn hạn | Thường không rõ ràng, phụ thuộc từng tòa nhà | Thường được quy định sẵn trong hợp đồng mua bán, vận hành |
| Yêu cầu PCCC cho lưu trú | Dễ chưa đáp ứng tiêu chuẩn kinh doanh lưu trú | Thường đã đáp ứng từ đầu do thiết kế cho mục đích lưu trú |
| Rủi ro bị đình chỉ hoạt động | Cao hơn, phụ thuộc phản ứng cư dân, ban quản lý | Thấp hơn nếu tuân thủ đúng quy định vận hành |
Sổ hồng hợp pháp không đồng nghĩa với việc mọi hình thức khai thác trên căn hộ đó đều được phép — ranh giới nằm ở mục đích sử dụng và quy chế của từng tòa nhà.
Trước khi xuống tiền cho một căn hộ chung cư với kế hoạch khai thác ngắn hạn, một số bước kiểm tra thực tế nên làm bao gồm:
Với danh mục đầu tư dài hạn, việc chọn đúng loại hình pháp lý từ đầu quan trọng hơn nhiều so với việc tối ưu lợi suất ngắn hạn rồi phải xử lý khủng hoảng khi bị đình chỉ hoạt động giữa chừng.
Lưu ý: Nội dung trên là chia sẻ kinh nghiệm thực tế từ góc độ vận hành và đầu tư bất động sản cho thuê, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh lưu trú và thuế có thể khác nhau theo từng địa phương và thay đổi theo thời gian. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến luật sư, cơ quan quản lý nhà ở, thuế tại địa phương trước khi triển khai mô hình cho thuê ngắn hạn tại một dự án chung cư cụ thể.